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低リスクで定評があるオーナーズブックだが、実は弱点があった!

カテゴリ:オーナーズブックの業者情報!口コミ・評判まとめ

オーナーズブックには実は弱点があった

オーナーズブック(OwnersBook)はクラウドファンディングの中でも不動産に特化した業者です。

そして、オーナーズブックの特徴は不動産に特化しているだけでなく、1万円からの少額投資ができることから、投資初心者が投資に挑戦しやすいことでも有名ですね。しかし、そんな初心者にも優しいオーナーズブックは「低リスク」だと投資家から定評がある一方で、利回りが低いという弱点があります。

オーナーズブックが低リスクと言われる理由

オーナーズブックが低リスクと言われる理由

まず最初に、なぜオーナーズブックが投資家から低リスク、つまり”安全性が高い業者”と高い評価を得ているのかについて考えてみましょう。

不動産のプロが案件を選んでいる!

オーナーズブックを運営しているロードスターキャピタル株式会社は、不動産鑑定士の免許を持った社員を含む不動産取引のプロ達から構成されています。

そのプロ達が厳選した投資先という点、さらに自社評価に加えて外部評価も経たうえで案件を提供しているという点が、他の営業者が真似できないオーナーブック最大の強みです。

徹底的に不動産を厳選をすることで安全性の高い案件を投資家に提供できるため、案件の不透明さが目立つ投資型クラウドファンディングにおいて高い信頼性を得ることに成功していると言えるでしょう。

担保が東京都内の不動産!

担保となる不動産の特徴として、立地場所は重要です。オーナーズブックは主に東京都内中心の物件を取り扱っているので、今後の東京オリンピック開催などを考えると、不動産の価格が下落するリスクも少ないことが予想されます。

そのことから、東京都内の不動産に案件を絞り込むことで投資家は低リスクの案件に投資できると考えていいでしょう。

LTV率が担保評価額の7割~8割程度と低い!

まず、LTV率とは「借入比率」といい、借入金額(借り手がオーナーズブックや銀行から借りた金額)を資産評価額(担保となる不動産の価値)で割ったものを表します。このLTV率が高ければ高い案件程、有事の際に投資家の資金回収が困難な”高リスク案件”と判断することが可能です。

それでは、借入比率を少し分かりやすく噛み砕いて具体例を見てみましょう。

▼LTV率の例題

【 危険度:★☆☆☆☆ 】
・800万円(借入金額)÷1000万円(担保の評価額)=LTV率80%

貸し付け額が担保評価額より低い場合LTV率は100%より低い数値となる。
担保評価額より少ない貸し付けを行う事で、担保評価額を下回る金額でしか担保の売却が行えない場合でも資金回収にある程度の余裕を持つ事に出来る。つまり、損失を被るリスクを下げる事が可能。

【 危険度:★★★☆☆ 】
・1000万円(借入金額)÷1000万円(担保の評価額)=LTV率100%

貸付額=担保評価額の場合はLTV率100%となる。
担保が評価額通り売却が行えれば資金の回収は可能な反面、不動産担保のような担保の場合、噂されている2020年問題のような事が原因で不動産価値が暴落するような事態に陥ると、貸し付けた資金の回収が困難となる。

【 危険度:★★★★★ 】
・1200万円(借入金額)÷1000万円(担保の評価額)=LTV率120%

貸し付け額が担保評価額より高い場合LTV率は100%より高い数値となる。
現状、この様なケースで貸し付けを行っている営業者は少ないですが、個人向けに貸し付けが行われる様になると無担保や少ない担保(高利率)で貸し付けを行う事が考えられる。その場合、貸し倒れが発生した際の資金回収手段がないため、投資家は損失を被る。

この様に、LTV率を見るだけで貸し倒れのような万が一の有事が起きた場合でも、どの程度の資金回収能力があるのかを一目で把握できます。

これは他の営業者と比較すると一目了然で、ラッキーバンクの案件ではLTV率が、90%~94%前後で設定してあることが多く見られます。その点を考えると、オーナーブックの借入比率が7割~8割程度で設定してあるという点は、投資家として安心できるポイントではないでしょうか。

オーナーズブックの財務構造例

▼渋谷区商業ビル第1号ファンド第1回

オーナーズブックの財務構造例1

借入比率計算:(2億2500万円+5000万円)÷3億4600万円=LTV率79.4%

この案件では担保評価額3億4600万円に対して、銀行からの貸し付け(シニアローン2億2500万円)と、オーナーズブックからの貸し付け(メザニンローン5000万)をあわせて担保額の約8割になるように貸し付けを行っています。もし貸し倒れが発生し、シニアローンを回収された後でも十分な投資金回収が見込める案件です。

▼港区オフィスビル第1号ファンド第1回

オーナーズブックの財務構造2

借入比率計算:3億4000万円÷4億2800万円=LTV率79.4%

こちらは上記の案件と対象的に、シニアローンとしてオーナーズブックが貸し付けを行った場合。この場合でも担保評価額4億2800万円に対して、3億4000万円の貸し付けしか行っていないため、十分な回収が見込めると言えます。

また、シニアローンの債権者が優先的して資金を回収する事ができるため、メザニンローンである上記案件と比較しても安心できる案件と判断出来るでしょう。

ここが使いにくい!オーナーズブックの弱点とは?

これまでオーナーズブックの人気の理由や低リスクのことについて見てきましたが、オーナーズブックには投資家にとって嬉しいことばかりではありません。「安心して使える」という利点とは対象的に、どのような懸念点があるのか見ていきましょう。

他の営業者と比較して利回りの低さはダントツ1位

オーナーズブックの予定利回り(年換算)

実はオーナーズブックの案件は利回りが低いという弱点があります。他の営業差が年平均7%前後の利回りで案件を提供している中、オーナーズブックは4%~5%前後の利回りしかありません。

案件の中には追加配当を期待出来る案件もありますが、代表の岩野氏が公言している通り、「10戦10勝を目指せる投資案件を提供する」というのがオーナーズブックの企業理念なため、高い利回りで少しでも多く収益を得たい人にとっては魅力が薄いと感じる一面もあるでしょう。

ただ、裏を返せば先でも紹介した通り、安全性を重視してローリスク・ローリターンの案件を提供しているということ。実質、貸し倒れが発生して投資家が損失を被った様な事例はこれまで発生していません。

これからクラウドファンディングを通して資産運用を開始したい方や、金融商品とは切っても切り離す事が出来ないリスク面を少しでも軽減したいという方には、比較的安心して使える営業者ではないでしょうか。

複数の案件の中から投資先を選択できない

オーナーズブックの案件が少ない件

もう一つの弱点が投資家側に出資する案件を選ぶという選択肢がないことです。オーナーズブックは基本的に1案件づつしか募集を行わないため、募集案件同士で利回りや運用期間を比較しながら出資先を選ぶことが出来ないようになっています。

この件に関して代表の岩野氏は「徐々に取り扱う案件数も増やして行きたい」とコメントしていますが、現状では投資家は出資する際に「見送る」か「出資する」の2択しかないため、出資先案件を比較して厳選したいという投資家には不便に感じる部分です。

これから先のオーナーズブックの動向として、募集を行う案件数が増える、投資家側でリスクを選んで(ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンなど)案件を選定出来るなど出資を行う際の環境が整う事で、私たち投資家は投資幅の拡大が見込めるようになるかもしれません。

こんな人におすすめ!オーナーズブックの上手な使い方

こんな人におすすめ!オーナーズブックの上手な使い方

■オーナーズブックの利用に向いている投資家

・利益面より投資案件や営業者の信頼性、安全性を重視している
・LTV率(借入比率)の基準が低い営業者を使いたい
・シニアローンとして貸し付けてる案件に投資したい
・投資家同士のコミュニケーションを取りたい

■オーナーズブックの利用が向かない投資家

・高い利回りの案件に投資がしたい
・複数の案件の中から、自分で出資先を選んで投資がしたい
・不動産案件以外の案件に投資をしてみたい
・案件の埋まりが早いため、クリック合戦に参加できない

「投資型(融資・貸付型)クラウドファンディング」という同じ枠組みの中で提供しているサービスでも、営業者が異なれば良し悪しも様々です。特に、まだ金融商品としての信頼性が確立されていない日本では、オーナーズブックの様なローリスク・ローリターンを掲げる企業スタイルだからこそ出資ができるという投資家も多く存在しています。

投資を行う際に、どこに重点を置いて利用する営業者を選択するかは投資家次第ですが、低リスクで投資出来る環境を求めるならオーナーズブック、少し高い利回りを求めて営業者を選ぶなら、伊藤忠商事が株主で安心度の高いクラウドクレジットや高い営業実績を誇るmaneoなど、目的に合わせた使い方を行えるように心掛けましょう!

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